Affitti “+30% in un anno”: cosa c’è davvero dietro il numero, e cosa fare se devi firmare un contratto adesso

Questa settimana i giornali hanno scritto che gli affitti sono saliti del 30% in un anno. È vero e non è vero. È vero che a Genova una stanza per studenti costa il 30% in più di un anno fa (rilevazione SoloAffitti, ottobre 2026). Non è vero che gli affitti in Italia siano saliti del 30%: nel terzo trimestre 2026 il canone medio nazionale è a 14,6 euro al metro quadro, +0,5% sul trimestre e +1,8% sull’anno (idealista). Il titolo misura una stanza in una città; il dato misura tutte le case in tutte le città. Chi deve firmare un contratto ha bisogno del secondo, e di sapere come si legge.

Dove sale davvero

Le stanze per studenti sono il mercato più nervoso, perché la domanda arriva tutta insieme a settembre e l’offerta non si muove. Genova +30% (una singola vicino agli atenei costa 280-400 euro), Reggio Calabria +20%, Torino +15-20% con punte del 30% a Santa Rita e Lingotto, Pisa +15%, Roma +10% con la zona Sapienza tra 500 e 700 euro. Ma nello stesso report Milano scende del 15% e Firenze del 20%, per effetto delle nuove residenze universitarie e, dicono gli operatori, delle università online che tolgono studenti dal mercato. A Genova l’offerta di stanze è aumentata del 20% e i prezzi sono saliti lo stesso: più offerta non basta se la domanda cresce più in fretta.

Sugli appartamenti interi il quadro è un altro. Nel terzo trimestre Genova +7,3% e Torino +5,6% sono le città che corrono; Roma +1,9% nel trimestre e +6,9% nell’anno, con un canone medio di 19,2 euro al metro quadro e sette quartieri ai massimi storici; Milano +0,9%, ma resta la più cara con 22,4 euro al metro, cioè circa 1.800 euro al mese per 80 metri quadri. Bari -0,1%, Napoli -0,4%. Quattordici province sono ai massimi storici, tra cui Barletta-Andria-Trani.

Perché non scende

La regola è sempre la stessa: ci sono più persone che cercano casa in affitto di quante case in affitto ci siano, nelle città dove c’è lavoro e università. Negli ultimi anni ha pesato anche la conversione di appartamenti in affitti brevi turistici, e il percorso inverso, da breve a lungo, che a Roma è iniziato, non ha ancora abbassato i prezzi. I tassi alti dei mutui tengono in affitto chi avrebbe comprato, e aumentano la domanda. L’inflazione al 4,2% fa il resto: i contratti si aggiornano all’Istat, e i proprietari che rinnovano chiedono di più.

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Cosa significa per te, in cinque punti

1. Guarda il tuo mercato, non il titolo. Un +30% a Genova non dice niente su Bari. Prima di negoziare, controlla il canone medio al metro quadro della tua città e del tuo quartiere sui portali: è il numero con cui si tratta.

2. Il canone concordato esiste. Nelle città ad alta tensione abitativa, il contratto “3+2” a canone concordato ha un affitto calcolato su tabelle comunali, spesso più basso del mercato, e dà al proprietario la cedolare secca al 10% invece del 21%. Non lo propone nessuno, lo chiedi tu.

3. Leggi la clausola Istat. Quasi tutti i contratti prevedono l’aggiornamento annuale del canone all’indice Istat, di solito al 75%. Con l’inflazione al 4,2%, vuol dire circa +3% l’anno su 800 euro: 24 euro al mese in più dal secondo anno. Nel canone concordato l’aggiornamento è spesso escluso.

4. Il deposito e le spese hanno un tetto. La cauzione non può superare tre mensilità e deve produrre interessi. Le spese condominiali a carico dell’inquilino sono quelle di gestione ordinaria, non le straordinarie: chiedi il preventivo delle spese dell’anno prima, per iscritto.

5. Il contratto non registrato non ti protegge. Un affitto “in nero” o con canone registrato più basso di quello pagato è nullo nella parte non dichiarata, e la legge sta dalla parte dell’inquilino che lo denuncia. Chi ti chiede di firmare per 500 e pagare 800 ti sta chiedendo di finanziargli un’evasione con i tuoi diritti.

La cosa da sapere sui prossimi mesi

L’inflazione al 4,2% entra nei rinnovi di quest’inverno. Chi ha un contratto in scadenza tra novembre e marzo vedrà la richiesta di aumento basata sul dato Istat di questi mesi, il più alto da tre anni. Chi firma adesso un contratto nuovo, nelle città dove i canoni scendono, Milano, Firenze, Bari, Napoli, è nel momento migliore degli ultimi due anni per trattare. Chi lo firma a Genova o a Torino, no.

Fonti: SoloAffitti, rilevazione affitti universitari ottobre 2026; idealista, report sui canoni del terzo trimestre 2026 (1 ottobre 2026) e report Roma (8 ottobre 2026); legge 431/1998 sulle locazioni abitative e art. 11 D.Lgs. 23/2011 sulla cedolare secca; Istat, prezzi al consumo settembre 2026. Dati aggiornati al 27 ottobre 2026.

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